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《高尔夫俱乐部经营与管理》连载系列-2-

2016-11-2 17:24| 发布者: wanghaiyi| 查看: 998| 评论: 0

摘要: 本专著共包括九个章节:第一章 绪论第二章 高尔夫投资管理第三章 高尔夫俱乐部质量管理体系第四章 高尔夫俱乐部财务管理第五章 高尔夫俱乐部运营管理第六章 高尔夫赛事组织管理第七章 高尔夫俱乐部场务部管理第八章 ...

本专著共包括九个章节:

第一章  绪论

第二章  高尔夫投资管理

第三章  高尔夫俱乐部质量管理体系

第四章  高尔夫俱乐部财务管理

第五章  高尔夫俱乐部运营管理

第六章  高尔夫赛事组织管理

第七章  高尔夫俱乐部场务部管理

第八章  高尔夫地产

第九章  中国公众高尔夫球场的发展

 

第二章  高尔夫投资管理 
 

第一节 投资高尔夫的准备

 

经过20多年的发展,中国的高尔夫球场已经达数百家,一些大型的企业也将高尔夫作为投资的首选或者是发展其他产业的前提条件,一些地区为了当地经济的发展或为了发展体育产业也为高尔夫投资开了绿灯。作为一项健康、文明、高雅的运动,高尔夫投资成为众多投资商关注的焦点。

 
 
 
 

一、资金

要投资,当然就需要资金,这是任何投资项目的前提,高尔夫也不例外。那么,要准备多少资金才够呢?一般来说,一个18洞球场(下述均以此为基础)主要投入有三大部分:土地、球场设计与建造、会所及配套设施建设。每部分都与实际环境、标准、涵盖内容有关,而且地域差异也很大。

例如,市区边缘与偏远地区,中心城市与二级、三级地市的地价差异就可能以倍数 计,而且获取的成本也不一样,好的地块每亩几十万,偏远的就只需几万。以一个球场需用地约1200亩算,土地成本大概在三四千万到几个亿不等。

球场建造标准不同,投入也有很大差异。如设计,尼克劳斯的球场设计费用就是300万美金,一些外籍球场设计师(或设计公司)18洞要价为30万~50万美元,而国 内某些公司的设计费可能只有几十万人民币,甚至有接下工程项目就不收设计费设计的。建造上,有说几个亿建一个球场的,也有号称100万一条球道的,关键就看要建成什么样的球场。凭笔者经验,在国内建一个比较好的球场应该为5000万元人民币左右。当然,球场建造的不同要求和包括的项目不同,在费用上还是会有差异,但这应是一个较合理的费用。

再说会所,包括球车道、小卖亭、酒店、其他康乐项目等设施,因所含内容和建造标准不一,所以投资差别也很大。豪华型,如深圳观澜高尔夫球会有几个会所,建筑面积都在上万平方米左右,带有大型商场,不同风格的餐厅、游泳池、网球场,还有五星级酒店,投资庞大;简单型,如云南丽江的玉龙雪山球会会所,面积虽不到2000平方米,但设施全,特色彰显,建造成本只有几百万元。笔者比较喜欢简单实用的会所,只要功能齐全、能满足需要,大可不必太过奢华,因为来场客人主要是来打球的,朴实而富有特色的会所会让客人感觉更亲切、更温馨、更写意,也更具有高尔夫贴近自然的特点。

这就是说,投资一个18洞球场,资金大概需要1亿~2亿。但并不是必须要准备这么多资金才能建球场,工程有一个时间段。一方面,你不必要在一开始就投入全部的资金;另一方面,在工程进行过程中资金供应一定要有保证,否则就意味着停工、错过最佳施工季节和错失市场机会,最终会加大成本、降低效益。除征地、办理营业证等外,建设的启动资金大约需要两三千万元,主要用于设计、施工进场、材料购买等,剩下的资金供应也可从以下几种方式获得:

一是寻找合作伙伴共同投资;

二是完成立项,申请获得银行贷款;

三是施工队、材料供应商带资、垫资建设;

四是及早启动市场,通过诸如“出售创始会籍”、“内部认购”等手段,收拢部分资金。当然,也有自有资金充足,不需要融资的,这自然是一种较理想的投资方式。

 
 
 
 

二、土地

高尔夫球场最大的特征,就是占用大片土地。没有地,就谈不上建球场。国内近年来对高尔夫这项运动的指责甚嚣尘上,其中一大罪名就是其占用过多的耕地,毁坏了许多的林地。现在很多高尔夫球场都建在荒郊野岭,因为平整的土地本身并不适合建造高尔夫球场,无法满足高尔夫打球功能的需求。作为一项崇尚自然的运动,山清水秀,起伏连绵的地势反而更适合高尔夫的神韵,远离尘嚣、荡涤烦浊,方能尽显山间野趣。所以,将球场建在原先毫无经济价值的荒地山地上将之绿化美化既保护自然生态,又能对其加以修葺、整理,同时提高当地经济水平和文化水平。

什么样的地块适合建高尔夫球场?这本身并没有一个统一的标准。高尔夫吸引人的 地方,正是世界上没有相同的球场,没有相同的球洞这一特点,只要抓住地貌特征,合理规划设计,就能建出一个好球场。美国圆石滩,位于海岸边上,惊涛拍岸、旖旎壮阔;美国凤凰城,沙漠瀚海,点点绿染。国内深圳的世纪海景,山高林壑、起落有致。一般来说,有山有水有一定走势的缓坡地,有赏心悦目的周边景致,毗邻都市又交通方便,就是建球场的好地方。

究竟多少土地才够建一个18洞球场?答案是最少1000亩,土地面积再小球道就 会显得狭窄短拙、腾挪失度;土地面积大一些当然是酣畅舒展、宽阔开敞。当然这也与所包含的林木面积、山体(超过45°)面积、水塘面积的大小有很大关系。在建设时,应尽量保留原有的地形地貌和植被生态,这是高尔夫回归自然的真谛,也是高尔夫建设者的追求目标。 国内很多人士在建球场的同时利用球场营造的良好环境发展周边房地产业,特别是高档别墅住宅,这一则提高生活素质,提供多元生活空间;二则开创效益,减轻球场经营压力。

土地是建高尔夫球场的基础,其位置、状况、地质、水文等不仅决定了球场投资的成本费用、经营的状态和效益,也对球场的市场定位产生深刻的影响。

 
 
 
 

三、市场定位

有了资金与土地,建高尔夫球场的基本要素已具备了。但往往容易被忽略的就是球 场的市场定位,简单地说就是:为什么要建球场?要建一个什么样的球场?建球场干什么? 建球场的目的是什么?很多投资者认为这是设计师或者建造者的事情,殊不知这种大方向还是应该由业主自己来把握,即俗话说的:定调子。

有以下几种市场定位会从根本上影响球场的建设:

(1) 纯粹为比赛而建。最著名的是美国佐治亚州的奥古斯塔,是每年高球四大赛之 一———美国名人赛(又称大师赛)的固定举办地点。每年大赛一到,冠盖云集,人山人海,比赛结束,准备来年再战。一年就开放一次,一次就赚个盘满钵满,平时别说是进去打球,连参观都十分困难。

(2) 私家花园式,即业主把要建的球场作为个人休闲的场所。国外也不乏此种富豪,建球场仅供自己或朋友打球,并不希望他人参与或取得什么经济回报,但这种形式毕竟是少数。

(3) 纯粹会员制俱乐部,即球场仅为投资人 (不止一个)或购买了会员证的人士提供服务,其他人没有会员引领是无从入门的。即使是入会,也是程序繁复、代价高昂、条件苛刻,但所享受到的服务是顶级服务,独显尊贵,这种俱乐部在发达地区和国家有相当的比例。

(4) 半开放球场,即既实行入会制度,使会员享有专门的权益,又接纳其他人士来打场,只是在价格上两者有较大的差异。目前国内大部分球场都采用这种形式,优点是显而易见的,既可通过出售会员证来回收资金,又可通过日常经营来维持运作。

(5) 纯粹的公众球场,顾名思义,就是谁来都受欢迎。美国、澳大利亚这些地广人稀、高尔夫运动发达的国家,就有大量这样的球场。我国目前虽不多,但也开始起步。其特点是收费低廉、服务简捷、设施堪用。

投资者在投资高尔夫球场前,一定要明确市场定位,才能进行具体的操作,否则规划出来或者设计的球场没有市场定位,就像目的地未定就盲目开车一样,不但浪费时间、资源,而且容易误入歧途。

有了资金、土地, 确定了市场定位,高尔夫球场的建造就有了基本的保障,可以开始考虑具体投资高尔夫的步骤了。

 

 

第二节 前期步骤

 

在作好投资的充分准备之后投资工作便开始变得具体起来为了能够建造一个美妙的球场此时切忌操之过急有些步骤和程序必须要做到做充分才能减少日后的麻烦,才能有的放矢地去建造高尔夫球场

 

 
 
 
 

一、考察

许多人都知道,也明白一个道理:要投资项目,实地考察是必不可少的。但考察绝对不是简单地转一转、看一看,如何考察、 怎样考察才能最深入、最有效和最接近目标,为项目投资提供确切的依据,这就需要在考察时将考察组织好、计划好,这是投资决策很关键的一步。

(一) 聘请专家

我们常说:“高尔夫不是高科技,但绝对是专业的。”这句话很形象地反映出高尔夫投资特性。高尔夫不是什么高深莫测、凡人不可触摸的东西,但也必须要有相当的经验 、水平和专业知识。很多人多打了几场球,就以为自己能设计球场、建设球场和管理球场了,其实这是远远不够的。就像球场里的草坪,认识浅的人就只知道一片碧绿如茵的草坪,认识深的就不一样,因为草坪下面还有喷灌、排水、造型、根系层和砾石层等。一个球场,三杆洞和四杆洞的差别不是单纯的码数差别,还要讲究科学性、合理性、可经营性和挑战性、趣味性。例如,对球道高低落差、方向走势,发球台、果岭、沙坑 、树木 、水体诸元素的分布,还有在整个球场中的位置和地位等,都要有很清晰的认识,而这恰恰是很难能够用数字或文字全部表达的。所以,聘请一些有丰富经验和专业知识的专家来实地考察是至关重要的。

开始时,聘请的专家可以不是以技术性为主的,而是能够在总体规划上提供宏观意见的人士,如设计专家、工程专家、管理专家、市场专家等。设计专家主要提供的意见是地理位置是否适宜建设球场,包括地形、气候、水文、地质条件和对外交通等都要考虑到。如果要建,需用多大的面积、哪些区域、大致走势如何等。工程专家可就设计师提出的初步设计方案作一个投资的初步匡算,大致的工程量以人力、物力投入的数量和对周边环境影响引致的成本等。经营管理或市场专家可根据投资者的资金情况、地理位置、业主要求等,结合土地的实际现状,考虑到周边经济、交通、人文、自然环境、竞争等条件,就球场的设计建造要求和标准、档次、定位以及今后的发展路向、运作模式等提出意见。有了这些意见,投资的总体规划就有了一个雏形。

(二) 收集资料

考察要实地详细了解情况,取得决策所需要的各种资料和数据。高尔夫球场是一个在自然环境下生存的经济实体,因此,掌握自然条件的变化,无论是在建设期还是在经营管理期对其来说都是非常重要的。例如,在气候、气温方面,要了解球场建造地区平均气温、最高最低温度、月份分布情况,这会关系到建设工程工期和日后经营的季节性;降水方面,要了解全年降水量、分布情况、最大降雨、汛期、雨季、旱季的情况,这又关系到建设工序包括排水管道投入、日后草坪维护和营业时间的安排等;季候风的大小、方向,也会对球道设计产生影响。又如水文方面,有无水域、储量多少及水的化学成分、酸碱度、可利用程度、利用的成本、底部防渗漏质量等,这会影响到工程建造难度、给排水系统投入成本大小、日后球场维护成本、草种选择等。再如地质方面,地质构造、土壤种类、岩石分布等又决定了施工难度(如是否需大量爆破、人工或机械操作程度)、土壤改良深度和成本等。每一个数据、每一种情况都可能影响投入的成本和产出的效益,都属于收集的范围,而且其准确程度与项目的成功与否有着必然的联系。

同样,高尔夫球场不可能脱离市场,周边环境因素对其生存和发展也起到了决定性的作用,因此必须了解这方面的详细资料。例如,周边的自然环境、发展余地、有无人文或自然的景观或设施、最近城市的距离、海陆空交通情况、城市生活质量、发展方向和观念、投资环境、人均经济收入,以及高收入人群的构成、年龄、数量、水平、爱好、文化倾向、价值观念、外来文化的接受程度等,都将影响球场项目的档次和定位,影响投资的大小,影响日后效益。没有充分对相关资料进行了解和分析,投资必然会陷入盲目的境地。

 
 
 
 

二、规划

在充分考察的基础上,就可以对高尔夫项目作一个初步的总体的规划了。规划首先要建立在翔实的、科学的资料分析研究基础上;其次要收集专家的意见和建议;最后作深入的研究和分析,并得出相应的结论。这是投资高尔夫最具决定性的一步,也是影响最深远的一步。

总体规划起码包括以下几个方面。

(一) 土地规划

基本上确定投资项目的用地范围、面积、性质,范围内各功能区域的分布,如球场、别墅、会所、酒店(如果有)、员工宿舍等的大致方位,各区域之间的联系,生活、工作设施的运行方式和程序,范围外的其他区域联系和道路安排等,并由此确定土地购买成本和拆迁成本。

(二) 投资概算

确定大致的工程量、工程项目,由此计算出总体工程的投资预算,其中包括球场的设计、土方、造型、喷灌、排水、特殊区域(如果岭、发球台、沙坑等)建造、植草、标识等。确定其他配套设备设施的投入项目和标准,如球车道、会所、泵房、电机房及设备、员工宿舍、练习场、备草区、小卖店、办公楼、草坪仓库、草坪机械设备、球车、营业用品等,由此得出项目总投资初步概算。

(三) 可行性分析

要确切了解目前高尔夫行业现状,了解业界、国内、本地高尔夫发展的水平和程度以及球场对周边环境的影响、球场项目的地位、市场客户人群的定位、市场特点的优劣、同行业竞争分析等,由此定出初步市场策略,作出经济效益预测 ,包括日常经营收入预测、会籍收入预测、经营成本和费用测算、现金流量测算,最终作


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